本期觀點(diǎn)

【資料圖】

我們認(rèn)為，5月的銷售、價(jià)格、融資指標(biāo)顯示行業(yè)復(fù)蘇遭遇瓶頸，行業(yè)仍在筑底。

5月的高頻數(shù)據(jù)符合我們對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)弱勢(shì)復(fù)蘇的預(yù)期。我們認(rèn)為， “房住不炒” 、 “堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段” 的宏觀政策基調(diào)沒有改變。一季度的銷售回暖主要反映了積壓需求的集中釋放，4、5月單月銷售在去年基數(shù)很低的情況下仍未出現(xiàn)顯著反彈，說明自發(fā)性購房需求較為低迷。當(dāng)下的銷售回暖主要由價(jià)格支撐，但商品房價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅已連續(xù)2個(gè)月出現(xiàn)回落，價(jià)格支撐的 “后勁” 或有不足。當(dāng)前行業(yè)復(fù)蘇的瓶頸在于需求不足，需求的回暖更多取決于經(jīng)濟(jì)、人均收入水平和居民對(duì)未來預(yù)期的改善，這些底層因素需要更長時(shí)間恢復(fù)。同時(shí)，我們預(yù)計(jì)受到2022年6月單月銷售高基數(shù)的影響，2023年上半年的銷售增速仍將承受一定的壓力。

我們認(rèn)為，土地儲(chǔ)備質(zhì)量已成為今后一段時(shí)間影響房企銷售復(fù)蘇表現(xiàn)的決定性因素。土地儲(chǔ)備重點(diǎn)布局較高能級(jí)城市的房企將會(huì)具有更強(qiáng)的經(jīng)營韌性，銷售復(fù)蘇也會(huì)較快。得益于土地儲(chǔ)備布局較高能級(jí)城市且外部融資相對(duì)充裕，頭部央國企及少數(shù)優(yōu)質(zhì)民企在市場(chǎng)逐步復(fù)蘇的過程中銷售態(tài)勢(shì)好于行業(yè)平均水平，鞏固或提升了現(xiàn)有的行業(yè)地位。而土地儲(chǔ)備布局低能級(jí)城市的房企則在銷售“回血”方面面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，現(xiàn)金流恢復(fù)更加緩慢，資金壓力或令企業(yè)錯(cuò)過在熱點(diǎn)城市補(bǔ)貨的窗口期，導(dǎo)致土儲(chǔ)質(zhì)量的差距進(jìn)一步拉大。

我們認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源持續(xù)下滑說明房企的外部融資環(huán)境仍然偏緊，國企、民企的融資能力分化依然明顯。我們預(yù)計(jì)，在行業(yè)“弱復(fù)蘇”的背景下，外部融資支持不會(huì)惠及所有房企，自身銷售回款是房企重塑現(xiàn)金流的關(guān)鍵，銷售復(fù)蘇欠佳且再融資支持不足的房企有可能面臨流動(dòng)性壓力。

銷售情況

5月全國商品房銷售延續(xù)弱勢(shì)表現(xiàn)，單月銷售面積及銷售額環(huán)比上漲，同比下滑，絕對(duì)值較3月已明顯回落。銷售均價(jià)上漲仍是推動(dòng)銷售額回升的主因，東部地區(qū)銷售額同比增幅保持較強(qiáng)，中部和西部地區(qū)的銷售復(fù)蘇仍然偏弱。5月單月商品房銷售面積8,804萬平方米，銷售額10,036億元，環(huán)比分別上漲14.5%、9.0%，同比分別下跌19.7%、4.8%。1-5月，商品房銷售面積46,440萬平方米，同比下降0.9%；商品房銷售額49,787億元，同比增長8.4%。東部、中部、西部地區(qū)商品房銷售額累計(jì)同比分別為14.9%、-4.2%、1.3%。

新開工面積下滑幅度擴(kuò)大，在“保交付”推動(dòng)之下，竣工面積增速走高。1-5月，房屋新開工面積39,723萬平方米，同比下跌22.6%，降幅擴(kuò)大1.4個(gè)百分點(diǎn)。房屋竣工面積27,826萬平方米，同比增長19.6%，增幅上升0.8個(gè)百分點(diǎn)。房屋施工面積779,506萬平方米，同比下降6.2%，降幅擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)。在“竣工強(qiáng)，開工弱”的背景之下，庫存的絕對(duì)規(guī)模不斷下降，但銷售疲軟導(dǎo)致庫存周期維持高位，整體去化壓力仍然較大，較長的庫存周期進(jìn)而又抑制新開工積極性。

5月房企的微觀銷售表現(xiàn)比宏觀數(shù)據(jù)稍遜一籌。根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究，百強(qiáng)房企5月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4,854億元，單月業(yè)績環(huán)比降低14.3%，連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比回落；在去年低基數(shù)的基礎(chǔ)上，同比小幅增長6.7%。1-5月百強(qiáng)房企累計(jì)業(yè)績?cè)龇?.1%，漲幅亦較上月回落。企業(yè)層面，5月僅2成百強(qiáng)房企單月環(huán)比增長，大部分房企環(huán)比業(yè)績回落。城市方面，一線城市商品住宅成交面積環(huán)比下滑22%；二、三線城市環(huán)比降幅收窄至6%。

土地市場(chǎng)

土地市場(chǎng)成交總價(jià)維持低位，熱點(diǎn)城市延續(xù)火熱行情令溢價(jià)率得以維持。5月，100大中城市成交土地總價(jià)較4月回升22%，絕對(duì)金額仍處于歷史低位，前5月成交土地總價(jià)累計(jì)同比下降7%。北京、廈門、杭州、南京、成都等城市土拍熱度不減，帶動(dòng)當(dāng)月全國成交土地溢價(jià)率保持在5.1%。

拿地主力仍是央國企，區(qū)域性民企在杭州拿地積極。杭州5月土拍的9宗地塊全部由民企競(jìng)得，以杭州本土民營房企為主，拿地總金額超百億元。除杭州以外，其他城市仍以央國企拿地為主。根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究發(fā)布的2023年1-5月新增貨值榜單，前20位企業(yè)中民企僅占3成。頭部央企本年拿地金額遙遙領(lǐng)先，部分區(qū)域性房企土儲(chǔ)投資力度亦較強(qiáng)。1-5月，新增土地價(jià)值突破百億的房企包括華潤置地、萬科、建發(fā)房產(chǎn)、招商蛇口（001979）、濱江集團(tuán)（002244）、保利發(fā)展（600048）、綠城中國、中國鐵建（601186）、越秀地產(chǎn)、中國金茂。

我們認(rèn)為，銷售回暖較佳、再融資優(yōu)勢(shì)充足的房企有能力在本輪復(fù)蘇中保持對(duì)優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)的獲取力度，與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手拉開土儲(chǔ)質(zhì)量的差距，鞏固未來的競(jìng)爭(zhēng)地位。

價(jià)格趨勢(shì)

70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅繼續(xù)回落，價(jià)格復(fù)蘇動(dòng)能明顯轉(zhuǎn)弱。5月，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比微增0.1%，較4月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。各能級(jí)城市價(jià)格指數(shù)漲幅全線回落，一、二、三線城市環(huán)比增長0.1%、0.2%、0.0%，增幅分別回落0.3、0.2、0.2個(gè)百分點(diǎn)。價(jià)格環(huán)比下跌的城市有24個(gè)，比上月增加17個(gè)。

價(jià)格同比修復(fù)節(jié)奏亦放緩，價(jià)格指數(shù)同比降幅由上月的0.7%收窄至0.5%，有26個(gè)城市價(jià)格同比上漲，較上月多增4個(gè)，仍有43個(gè)城市同比下跌。

融資情況

國內(nèi)貸款和自籌資金收縮加劇，定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款單月同比增幅收窄，累計(jì)同比增幅擴(kuò)大。1-5月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金55,958億元，同比下降6.6%，較1-4月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。國內(nèi)貸款、自籌資金仍是主要托累，上述兩項(xiàng)資金來源分別同比下滑10.5%、21.6%，降幅較上月擴(kuò)大0.5、2.2個(gè)百分點(diǎn)，已連續(xù)兩個(gè)月降幅擴(kuò)大。定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款累計(jì)同比分別增長4.4%、6.5%，增幅擴(kuò)大0.4、4.0個(gè)百分點(diǎn)。

境內(nèi)債券凈融資轉(zhuǎn)負(fù)，發(fā)行量顯著回落。5月境內(nèi)債券發(fā)行量較4月下滑46.2%，創(chuàng)2022年3月以來最低單月發(fā)行量，凈融資缺口自去年12月以來首度轉(zhuǎn)負(fù)。央國企仍是發(fā)債主力；民企方面，萬科獨(dú)立發(fā)行20億元中票，碧桂園、新希望五新實(shí)業(yè)分別在中債信用增進(jìn)的擔(dān)保下發(fā)行中票，合計(jì)融資25億元。

我們認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源分化加劇反映出在“弱復(fù)蘇”之下房企的外部融資環(huán)境仍然偏緊，自身銷售回款是當(dāng)下房企現(xiàn)金流“回血”的關(guān)鍵所在，銷售復(fù)蘇表現(xiàn)欠佳的房企或面臨更大的流動(dòng)性壓力。

政策跟蹤

近期，行業(yè)政策延續(xù)了“房住不炒”、“因城施策”和“三穩(wěn)”的總體基調(diào)。以央行、國家統(tǒng)計(jì)局為代表的官方機(jī)構(gòu)也關(guān)注到國內(nèi)經(jīng)濟(jì)雖有復(fù)蘇，但需求仍然不足；房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，但市場(chǎng)整體處于調(diào)整期，穩(wěn)定市場(chǎng)仍需要繼續(xù)努力。

5月12日，證監(jiān)會(huì)指導(dǎo)證券交易所修訂REITs審核關(guān)注事項(xiàng)指引，突出以 “管資產(chǎn)” 為核心，進(jìn)一步優(yōu)化REITs審核關(guān)注事項(xiàng)，強(qiáng)化信息披露要求，明確產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費(fèi)公路兩大類資產(chǎn)的審核和信息披露標(biāo)準(zhǔn)，提高成熟類型資產(chǎn)的推薦審核透明度，加快發(fā)行上市節(jié)奏，推動(dòng)REITs市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。滬深交易所表示，將進(jìn)一步做好REITs市場(chǎng)組織培育、機(jī)制制度建設(shè)、基礎(chǔ)資產(chǎn)拓展、項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行、擴(kuò)募等各項(xiàng)工作，全力推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)高質(zhì)量擴(kuò)容，更好服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

5月15日，中國人民銀行發(fā)布的《2023年第一季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》指出， “當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面恢復(fù)常態(tài)化運(yùn)行，需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力得到緩解，經(jīng)濟(jì)增長好于預(yù)期，市場(chǎng)需求逐步恢復(fù)……也要看到，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)內(nèi)生動(dòng)力還不強(qiáng)，需求仍然不足?！?房地產(chǎn)方面，《報(bào)告》指出，要“牢牢堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理制度，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動(dòng)行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，因城施策，支持剛性和改善性住房需求，加快完善住房租賃金融政策體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式。”同時(shí)，要繼續(xù)落實(shí)首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，發(fā)揮結(jié)構(gòu)性政策工具作用，創(chuàng)設(shè)房企紓困專項(xiàng)再貸款和租賃住房貸款支持計(jì)劃，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范化解，堅(jiān)持市場(chǎng)化法治化原則處置風(fēng)險(xiǎn)，加快推進(jìn)金融穩(wěn)定保障體系建設(shè)，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線。

5月16日，國新辦舉行國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況新聞發(fā)布會(huì)，國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人在會(huì)上表示，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)需求出現(xiàn)恢復(fù)跡象，但房地產(chǎn)投資和開發(fā)建設(shè)仍在下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體處于調(diào)整期，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，保障和改善民生，仍需要繼續(xù)努力。下一階段，隨著經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)政策顯效、市場(chǎng)預(yù)期好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步企穩(wěn)。

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