“您好，我們想咨詢一下租房?！币粋€工作日的下午，兩位年輕人走進有巢國際公寓前臺，其中一位指著旁邊的朋友說：“我是住在這里的，我朋友也想來看看?！?/p>

這座位于上海松江區(qū)泗涇的公寓，是華潤置地2018年開發(fā)的保障性租賃住房項目。有巢泗涇國際公寓同時也是首單市場化機構(gòu)保租房REIT——華夏基金華潤有巢REIT的底層資產(chǎn)之一。華夏基金華潤有巢REIT最近披露的一季報顯示，一季度現(xiàn)金分派率高達5.3%，遠高于預期。近日，中國證券報記者走訪位于上海市松江區(qū)有巢泗涇國際公寓，實地探訪它的運營情況。

(資料圖片)

業(yè)內(nèi)人士表示，華夏基金華潤有巢REIT出租率穩(wěn)定，擴募儲備豐富。作為我國住房供應體系中的重要組成部分，保障性租賃住房對服務(wù)城市新市民，保障新青年住房需求等有重大意義。

業(yè)績大超預期

從上海虹橋機場出發(fā)，往西南方向驅(qū)車行進半個多小時，就來到了泗涇。泗涇處于松江老城和上海市區(qū)的中間位置，是當?shù)厝耸熘摹八恰薄滋?，人們離開泗涇外出上班，到了傍晚下班回家的人們才把這里喚醒。有巢泗涇國際公寓就在9號線泗涇站兩公里外的地方。它同時也是首單市場化機構(gòu)保租房REIT——華夏基金華潤有巢REIT的底層資產(chǎn)之一。

有巢泗涇國際公寓每棟樓有17層，從二層開始，每層設(shè)有16-17間公寓。這些公寓分為三種戶型，開間、一室一廳和兩室。房間內(nèi)部都配有現(xiàn)代簡潔的成套裝修，以及洗衣機、空調(diào)等基礎(chǔ)家電。據(jù)工作人員介紹，一間35平方米的開間，月租金為2450元。這一價格和市場價持平，記者查閱租房軟件發(fā)現(xiàn)，附近30平方米左右開間租金多在2400元-2700元之間。

不過，與很多長租公寓不同，有巢國際公寓整個項目的所有戶型都是朝南采光。工作人員介紹說：“這在上海其實是比較難得的。上海很多住宅都是中間一條走廊，兩邊都有房間，所以會有一半的房間采光都不是特別好?！背酥?，小區(qū)西側(cè)、南側(cè)的底商有快餐店、便利店，小區(qū)里設(shè)有公共休閑區(qū)和健身房，能夠滿足居民的基本需求。

從國外成熟市場的經(jīng)驗來看，美國公寓REITs的平均派息率在2.5%到3.5%之間，美國最大公寓REIT——EQR的平均派息率也在3.7%到4%之間。最近披露的一季報中，華夏基金華潤有巢REIT的一季度現(xiàn)金分派率高達5.3%，不僅遠高于預期，也超出了EQR的派息率。

據(jù)工作人員介紹，部分原因在于，一季度期間底層資產(chǎn)的收支兩端運營情況較為理想。在收入端，出租率大幅超過預期。在成本端，運管機構(gòu)通過精細化管理，令項目整體成本得到有效節(jié)約。

其中一項舉措是面向全體租客的“有巢APP”，有巢住房租賃(深圳)有限公司總經(jīng)理陳嘉介紹，“有巢APP”可以實現(xiàn)房間的線上簽約、繳費、換房、增值服務(wù)預約及退房，方便租戶的同時，也降低了一線門店運營成本。同時，面對企業(yè)客戶，搭建了“巢企薈”平臺，為企業(yè)租戶一站式解決員工的租住需求，截至2022年底已擁有超過300家簽約企業(yè)租戶。

出租率穩(wěn)步提升

從資產(chǎn)特點角度來看，保障性租賃住房具有出租率高、現(xiàn)金流穩(wěn)定、持續(xù)經(jīng)營能力強等特點，與公募REITs對于基礎(chǔ)資產(chǎn)的要求具有很高的適配性。而作為市場上首單市場化機構(gòu)保租房REIT，華夏基金華潤有巢REIT的穩(wěn)定運營，是中國住房租賃全鏈條資管模式的創(chuàng)新探索，也是以市場化方式盤活存量資產(chǎn)的關(guān)鍵一步。

該REIT的底層資產(chǎn)——有巢泗涇項目和有巢東部經(jīng)開區(qū)項目，分別是上海松江區(qū)“001號”“002號”保租房項目，也是上海市推進保障性租賃住房發(fā)展的重要示范項目。憑借優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品品質(zhì)、物業(yè)運營管理服務(wù)、齊全的社區(qū)生活配套，以及納保后具有市場競爭力的租金水平，兩項目自開業(yè)以來出租率穩(wěn)步提升，經(jīng)營穩(wěn)定。

“目前兩個園區(qū)出租率相較招募書預測的90%及91%已分別提升2.4個百分點和6個百分點?！比A夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動產(chǎn)業(yè)務(wù)部聯(lián)席行政負責人莫一帆說。

雖然兩地距離市中心較遠，但陳嘉表示，這對兩處有巢國際公寓的業(yè)績并無影響。他介紹說：“上海城市的發(fā)展并非是攤大餅的外擴模式，而是以區(qū)域產(chǎn)業(yè)為導向的多中心發(fā)展模式。盡管兩個項目距離上海的城市中心點有一定距離，但項目租客大多屬于地鐵沿線及項目周邊‘產(chǎn)住一體’的就業(yè)人群?！?/p>

截至2023年3月末，有巢已累計進駐全國15個城市，在營項目33個，儲備項目23個，布局房源5.6萬間。在北京、上海、廣州、深圳四個超一線城市均有大型租賃社區(qū)布局，后續(xù)擴募儲備豐富。

據(jù)陳嘉透露，目前華潤有巢已經(jīng)按招募書披露，從持有的保租房項目中選定了計劃擴募項目，待相關(guān)項目達到穩(wěn)定經(jīng)營狀態(tài)且符合監(jiān)管要求后，將盡快啟動擴募。同時，華潤有巢未來投資重點將聚焦于一線及強二線人口凈流入城市的可擴募資產(chǎn)。

促進行業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型

保障性租賃住房是我國住房供應體系中的重要組成部分，對服務(wù)城市新市民，保障新青年住房需求等有重大意義。

根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，預計上海保障性租賃住房的需求超過百萬套?！笆奈濉逼陂g公布的數(shù)據(jù)顯示，上海市累計建設(shè)保障性租賃住房約60萬套。華夏基金華潤有巢REIT基金經(jīng)理苗曉霖表示：“這一定程度上可以緩解需求端的緊缺，但整體上海保障性租賃住房的供給仍然存在較大缺口?！?/p>

華夏基金表示，以華夏基金華潤有巢REIT為代表的基礎(chǔ)設(shè)施REITs正在成為助推優(yōu)質(zhì)保障性租賃住房實現(xiàn)高水平運營、可持續(xù)發(fā)展的重要金融工具，將促進行業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展，引導各方合力筑巢，保障人民安居樂業(yè)。

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