房企從拿地到規(guī)劃公示，今年最快的紀(jì)錄是10天。若是拿地之后一個(gè)月才公示規(guī)劃方案，就已經(jīng)算是慢的了。

前些年，“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式曾一度被眾多房企奉為圭臬。如今，高負(fù)債、高杠桿的模式已轟然倒塌，但高周轉(zhuǎn)依然延續(xù)，且速度越來(lái)越快。

(資料圖片僅供參考)

5個(gè)月開(kāi)盤(pán)曾被視為“異類(lèi)”

如今卻成“常態(tài)”

在21世紀(jì)的第一個(gè)十年，杭州房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時(shí)代，最常見(jiàn)的是“慢工出細(xì)活”，幾乎每個(gè)樓盤(pán)都有產(chǎn)品的創(chuàng)新。

2013年，景瑞御華府從拿地到開(kāi)盤(pán)僅用了5個(gè)月，創(chuàng)下了在杭開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的紀(jì)錄，在當(dāng)時(shí)被視為“異類(lèi)”。

隨后，碧桂園又將之提速，其456模式成為招牌，即拿地4個(gè)月開(kāi)盤(pán)、5個(gè)月資金回籠、6個(gè)月資金再周轉(zhuǎn)。

但過(guò)快的速度，也帶來(lái)了施工安全、房屋質(zhì)量等諸多隱患。

這兩年，高負(fù)債、高杠桿模式走到了頭，房企紛紛降負(fù)債、降杠桿。但唯有“快”字被繼承了下來(lái)。

在杭州也是如此。尤其是2019年6月，杭州土拍市場(chǎng)開(kāi)啟“雙限”，既限房?jī)r(jià)又限地價(jià)，這也意味著房企不可能再通過(guò)提升房?jī)r(jià)來(lái)提高利潤(rùn)。各家房企開(kāi)始在看得到的利潤(rùn)空間里“賽跑”，想要獲得更高的利潤(rùn)，就必須更高效地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，即講究一個(gè)“快”字。

“雙限”后出讓的70余宗地塊，拿地到規(guī)劃公示平均僅花64天，最快的是祥生，僅用了18天。2020年，知名本土房企濱江集團(tuán)（002244）也大大提速，有4個(gè)項(xiàng)目從拿地到規(guī)劃公示不到1個(gè)月，最快的一個(gè)項(xiàng)目?jī)H用了24天。

而今年，更是有房企拿地僅10天就公示了規(guī)劃方案。

“現(xiàn)在拿地后5個(gè)月開(kāi)盤(pán)已是生存常態(tài)，不然很容易被市場(chǎng)淘汰?！焙贾菀槐就练科鬆I(yíng)銷(xiāo)總直言不諱。

和濱江一樣，綠城也練就了“快”的本領(lǐng)。馥香園去年9月才拿地，今年3月就實(shí)現(xiàn)了清盤(pán)。

上午拿完地

最快下午就可以報(bào)規(guī)

現(xiàn)在的快速開(kāi)發(fā)與前幾年比有什么不同？潮新聞·記者采訪了多家在杭房企，得到一個(gè)較為統(tǒng)一的答案：從前期開(kāi)始不斷壓縮時(shí)間。

“快體現(xiàn)在三個(gè)方面：大的品牌房企，住宅已經(jīng)形成標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，比如剛需、改善以及豪宅，都有標(biāo)準(zhǔn)化的模塊和方案，按照地塊要求稍加調(diào)試就可以套用；設(shè)計(jì)院的效率也比以往要高，原本一個(gè)團(tuán)隊(duì)可能全省甚至全國(guó)好多項(xiàng)目一起做，現(xiàn)在同樣的團(tuán)隊(duì)只負(fù)責(zé)杭州和周邊項(xiàng)目，肯定要快很多；政府審批效率也大大提高，像一些‘白名單’房企，在審批階段可以節(jié)約不少時(shí)間，少說(shuō)也快了1個(gè)月?！焙贾菀槐就令^部房企工程總告訴記者。

“有的房企上午拿完地后，下午就送方案報(bào)規(guī)。這背后是他們對(duì)地塊做了詳細(xì)的調(diào)研，拿地前就把深化方案做好了。一般的房企也都會(huì)在拿地前有初步的規(guī)劃方案，落定后只需稍加調(diào)整也就送審了?！币槐就灵_(kāi)發(fā)商人士告訴記者。

在高周轉(zhuǎn)中，設(shè)計(jì)方案的提速起到重要作用。“設(shè)計(jì)方案的快與慢，甚至可以相差2個(gè)月?！币辉O(shè)計(jì)院工作人員告訴記者，只有少數(shù)高端產(chǎn)品的細(xì)節(jié)需要反復(fù)打磨，大部分是成套的體系產(chǎn)品。

輪到施工階段時(shí)，節(jié)奏已基本穩(wěn)定下來(lái)，只要不是特殊的產(chǎn)品，大家的建造速度都差不多：高層建筑一般建到10層拿預(yù)售證，一般4-5天建一層。

營(yíng)銷(xiāo)工作則與工程進(jìn)度嚴(yán)絲合縫。悅潮云望府項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者，開(kāi)發(fā)提速要求各個(gè)環(huán)節(jié)都絲絲相扣，工程進(jìn)度達(dá)到預(yù)售條件，就要確保按計(jì)劃銷(xiāo)售，“我們項(xiàng)目2022年8月中旬公布案名，9月20日示范區(qū)開(kāi)放，10月~12月開(kāi)盤(pán)四次然后清盤(pán)?！?/p>

事實(shí)上，杭州的新房市場(chǎng)在全國(guó)也算得上活躍，尤其是主城區(qū)的熱盤(pán)，銷(xiāo)售速度和資金回籠速度較快，也支持了“高周轉(zhuǎn)”。

標(biāo)準(zhǔn)化也可以保證品質(zhì)

但對(duì)創(chuàng)新有一定影響

開(kāi)發(fā)速度的加快，會(huì)對(duì)產(chǎn)品帶來(lái)什么影響？在杭州房產(chǎn)專(zhuān)家荊海燕看來(lái)，創(chuàng)新的產(chǎn)品肯定越來(lái)越少，“有些房企可能在個(gè)別產(chǎn)品上投入比較大的精力，但大部分都是模塊化操盤(pán)?！?/p>

一家在杭頭部房企的營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人表示，標(biāo)準(zhǔn)化不意味著品質(zhì)差，而是通過(guò)過(guò)去的創(chuàng)新，將受歡迎的戶型、精裝等穩(wěn)定下來(lái)，如今在標(biāo)準(zhǔn)化的模塊上進(jìn)行微創(chuàng)新?！霸瓉?lái)在戶型上大肆比拼，經(jīng)歷了從90㎡戶型的多次迭代，到經(jīng)典的‘四葉草’改善戶型，現(xiàn)在的戶型設(shè)計(jì)都非常穩(wěn)定，很難再創(chuàng)新；精裝修也經(jīng)歷了幾代產(chǎn)品，一些優(yōu)秀房企已經(jīng)把細(xì)節(jié)做到極致，復(fù)刻成本很低；哪怕是外立面，其實(shí)也只能做微創(chuàng)新，因?yàn)椴牧暇湍菐追N?！彼f(shuō)。

談及最敏感的品質(zhì)問(wèn)題，絕大部分受訪房企認(rèn)為現(xiàn)在拿地利潤(rùn)都很透明，利潤(rùn)薄也是事實(shí)，但只要不是打一槍換一個(gè)地方的“游擊隊(duì)”開(kāi)發(fā)商，大都能保證質(zhì)量。“其實(shí)一個(gè)房企的品質(zhì)和高周轉(zhuǎn)并不矛盾，比如濱江和綠城，其標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品，已經(jīng)包含了品質(zhì)的要求?！鼻G海燕補(bǔ)充道。

此外，與“高負(fù)債、高杠桿”之下的高周轉(zhuǎn)不同，過(guò)去資金回籠后房企立即去拿其他地塊，杠桿過(guò)高，一旦資金出現(xiàn)問(wèn)題，就會(huì)影響在建項(xiàng)目，而如今的資金監(jiān)管更嚴(yán)格，首先要保證的是本項(xiàng)目的交付。

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