□見(jiàn)習(xí)記者 樊 駿 記者 尹 穎

南京不動(dòng)產(chǎn)登記中心官微近期發(fā)布消息稱(chēng)，截至9月16日，該機(jī)構(gòu)通過(guò)與中國(guó)建設(shè)銀行、南京銀行等50余家銀行共同合作，全市已完成158套房屋“帶押過(guò)戶(hù)”登記工作，交易價(jià)值超5億元。除南京外，9月份以來(lái)，蘇州、無(wú)錫、南通和泰州等多個(gè)設(shè)區(qū)市也相繼宣布在二手房交易市場(chǎng)推行“帶押過(guò)戶(hù)”交易模式，力圖通過(guò)優(yōu)化二手房交易流程，疏通交易堵點(diǎn)，進(jìn)一步激活房地產(chǎn)存量市場(chǎng)。南京鏈家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司市場(chǎng)總監(jiān)朱濤指出，“帶押過(guò)戶(hù)”可以大幅減少交易時(shí)間和成本，對(duì)于當(dāng)下較為低迷的二手房交易市場(chǎng)是一劑“良藥”，還能間接帶動(dòng)新房市場(chǎng)的復(fù)蘇。但記者在采訪中也了解到，就目前執(zhí)行情況來(lái)看，二手房“帶押過(guò)戶(hù)”還有一些“技術(shù)環(huán)節(jié)”需要在實(shí)踐中化解，離全面落地尚有一段距離要走。

全省多地跟進(jìn)“帶押過(guò)戶(hù)”

(相關(guān)資料圖)

朱濤指出，在房?jī)r(jià)高企的如今，很多購(gòu)房家庭的買(mǎi)房模式是在同一時(shí)期內(nèi)先出售名下的尚未還清貸款的住房再購(gòu)買(mǎi)下一套住房，也就是“賣(mài)一買(mǎi)一”的情況比較普遍。在“賣(mài)一買(mǎi)一”時(shí)，由于賣(mài)房周期拉得太長(zhǎng)，影響了下一套的買(mǎi)入，很多家庭甚至錯(cuò)過(guò)了喜歡的房源，或因?yàn)榍耙惶踪u(mài)出時(shí)資金籌措不及時(shí)，再次購(gòu)房時(shí)對(duì)賣(mài)家產(chǎn)生違約。這個(gè)時(shí)候“帶押過(guò)戶(hù)”就變得非常必要了。所謂“帶押過(guò)戶(hù)”是指對(duì)于存在抵押的不動(dòng)產(chǎn)需要上市交易的，賣(mài)方可不先歸還原來(lái)的房貸就完成過(guò)戶(hù)登記，買(mǎi)方可帶抵押過(guò)戶(hù)直接獲取金融貸款。在傳統(tǒng)的二手房交易過(guò)程中，如果住房還有未還清的銀行按揭貸款，則仍處于抵押狀態(tài)，交易手續(xù)相當(dāng)繁瑣。需要賣(mài)方提前籌集資金還清貸款，即“贖契”。通過(guò)“贖契”解除原有抵押，才能辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，進(jìn)而買(mǎi)方將房產(chǎn)再次抵押，獲得銀行貸款。因此，“帶押過(guò)戶(hù)”新政節(jié)省了賣(mài)方為提前還貸衍生出的過(guò)橋費(fèi)，以及過(guò)橋費(fèi)帶來(lái)的利息和擔(dān)保費(fèi)等，利于賣(mài)方盡快回籠資金，同時(shí)省下了交易時(shí)間。過(guò)去，一旦賣(mài)方在約定時(shí)間內(nèi)湊不齊未結(jié)清的銀行貸款，則很可能對(duì)買(mǎi)方產(chǎn)生違約?！皫а哼^(guò)戶(hù)”減少了辦事環(huán)節(jié)，縮短了交易時(shí)間，避免因時(shí)間拖延出現(xiàn)的違約情形。

南京市不動(dòng)產(chǎn)登記中心的負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示，為進(jìn)一步提升二手房交易安全性和不動(dòng)產(chǎn)登記辦理便利度，南京市將深化落實(shí)“帶押過(guò)戶(hù)”有關(guān)要求，通過(guò)優(yōu)化業(yè)務(wù)流程、強(qiáng)化技術(shù)支撐、細(xì)化工作指導(dǎo)，全面推行二手房“帶押過(guò)戶(hù)”模式。在新模式下，對(duì)于二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中存在抵押的房產(chǎn)，無(wú)須先行還清貸款，只需一次申請(qǐng)，一窗通辦，即可實(shí)現(xiàn)抵押變更、轉(zhuǎn)移登記和抵押設(shè)立3類(lèi)業(yè)務(wù)的辦理。

記者登錄無(wú)錫市和泰州市相關(guān)部門(mén)的官網(wǎng)也查詢(xún)到了以下信息：根據(jù)無(wú)錫市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、自然資源和規(guī)劃局聯(lián)合發(fā)布的二手房交易新政策，無(wú)錫市存在抵押的房產(chǎn)可選擇“帶押過(guò)戶(hù)”的交易資金監(jiān)管新模式入市交易，無(wú)須提前還貸、無(wú)須墊付資金即可完成交易。9月27日，泰州市住建局發(fā)布公告，將在市區(qū)范圍內(nèi)（姜堰區(qū)除外），試行二手房“帶押過(guò)戶(hù)”。泰州市自然資源和規(guī)劃局、市住建局聯(lián)合建設(shè)銀行泰州分行，在一天之內(nèi)便完成了首例二手房“帶押過(guò)戶(hù)”交易全流程，一套尚有67萬(wàn)元貸款未結(jié)清的二手房成功過(guò)戶(hù)。

與此同時(shí)，蘇州市多家銀行的工作人員也向記者確認(rèn)，現(xiàn)在可以辦理二手房“帶押過(guò)戶(hù)”業(yè)務(wù)，不過(guò)需要買(mǎi)賣(mài)雙方和房產(chǎn)中介到銀行簽署相應(yīng)協(xié)議。招商銀行南京分行工作人員潘景告訴記者：“二手房‘帶押過(guò)戶(hù)’理論上可以辦理，但是需要買(mǎi)賣(mài)雙方均在本行才可以，目前尚未聽(tīng)說(shuō)本行有辦理的案例?！碧┡d市農(nóng)村商業(yè)銀行客戶(hù)經(jīng)理高捷對(duì)記者說(shuō)：“目前泰州剛剛試點(diǎn)，泰興還沒(méi)有開(kāi)始，不過(guò)銀行現(xiàn)在也很關(guān)注相關(guān)動(dòng)態(tài)，正在完善內(nèi)部流程，以應(yīng)對(duì)可能的政策變化。”此外，記者以咨詢(xún)的名義電話聯(lián)系了泰州市不動(dòng)產(chǎn)登記中心，工作人員表示，二手房賣(mài)主需提前準(zhǔn)備好必要的材料和證件，然后在網(wǎng)簽系統(tǒng)進(jìn)行備案，銀行同意變更貸款，便可去房產(chǎn)交易中心辦理相應(yīng)手續(xù)。

重振二手房市場(chǎng)的“良方”

今年以來(lái)，江蘇已有多地采取不同措施，為二手房市場(chǎng)松綁。9月1日，常州宣布全面取消二手房限售；更早之前的6月6日，徐州市住房公積金管理中心發(fā)布通知，宣布二手房首付比例由40%降低至30%。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，以“帶押過(guò)戶(hù)”為代表的各類(lèi)二手房?jī)?yōu)惠政策，反映出目前二手房市場(chǎng)不景氣的現(xiàn)狀。上半年以來(lái)，省內(nèi)多地二手房市場(chǎng)成交量和成交均價(jià)都出現(xiàn)了不同程度的下降，去周期化也相應(yīng)有所延長(zhǎng)。根據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，今年1至6月，南京市二手房成交量為36506套，同比下降46%；二手房交易均價(jià)也連續(xù)下行6個(gè)月，累計(jì)跌幅超過(guò)1.5%，8月又環(huán)比下跌0.41%。同樣，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年1至8月，無(wú)錫市成交二手房21759套，同比下降41.31%；9月，泰州有效二手房源超過(guò)15000套，掛牌均價(jià)環(huán)比下降0.15%。多位業(yè)內(nèi)人士表示，還是比較看好“帶押過(guò)戶(hù)”這一交易模式，在房地產(chǎn)行業(yè)低迷的大背景下，有望為二手房市場(chǎng)注入相當(dāng)程度的活力，通過(guò)釋放更多新房源進(jìn)入交易市場(chǎng)，為購(gòu)房者特別是剛需購(gòu)房者提供更多選擇。

“‘帶押過(guò)戶(hù)’交易模式的創(chuàng)新，有兩個(gè)顯而易見(jiàn)的優(yōu)勢(shì)：高效和安全。”泰州市不動(dòng)產(chǎn)登記中心工作人員告訴記者：“一方面，節(jié)省了不少交易環(huán)節(jié)，不需要注銷(xiāo)抵押便可辦理過(guò)戶(hù)，通過(guò)與交易雙方和銀行部門(mén)的互聯(lián)，能夠提供更高效、便捷的不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)；另一方面，二手房帶押交易風(fēng)險(xiǎn)大大降低，不再需要像過(guò)去那樣先行還貸或者墊付資金，有效保護(hù)了交易雙方的權(quán)益。”中指研究院的相關(guān)報(bào)告也指出，二手房“帶押過(guò)戶(hù)”不僅降低了交易成本，也直接提高了二手房交易市場(chǎng)的效率，不但可以激發(fā)二手房市場(chǎng)交易活力，也能間接帶動(dòng)新房市場(chǎng)恢復(fù)。相比之下，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心相關(guān)報(bào)告更為樂(lè)觀，隨著信貸寬松政策和各地樓市政策的不斷優(yōu)化，預(yù)計(jì)未來(lái)房市成交量將呈現(xiàn)回升態(tài)勢(shì)。朱濤指出，二手房“帶押過(guò)戶(hù)”更是一個(gè)多方共贏的政策，買(mǎi)房不再面臨提前墊付資金的風(fēng)險(xiǎn)，而賣(mài)方也免除了過(guò)橋費(fèi)逾期的風(fēng)險(xiǎn)，銀行也會(huì)因?yàn)槎址拷灰琢康奶嵘@取更多的貸款業(yè)務(wù)，還有擔(dān)保公司和公證處也將獲取一定收益。

全面落地仍需時(shí)間

記者在采訪中也了解到，根據(jù)目前我省各城市執(zhí)行情況來(lái)看，政策效果還未完全顯現(xiàn)，二手房“帶押過(guò)戶(hù)”政策全面落地還需一段時(shí)間。當(dāng)前市場(chǎng)各方反應(yīng)相對(duì)謹(jǐn)慎，明確辦理“帶押過(guò)戶(hù)”政策的銀行相對(duì)有限，并且附加了各種申請(qǐng)要求，例如雙方需要在同一個(gè)銀行系統(tǒng)內(nèi)進(jìn)行操作，這將導(dǎo)致買(mǎi)方失去選擇更低貸款利率的機(jī)會(huì)，原先構(gòu)想中省去的過(guò)橋費(fèi)、過(guò)橋利息和擔(dān)保費(fèi)等交易成本將被填平。部分銀行甚至還要收取一定費(fèi)用，還有不少城市在執(zhí)行的時(shí)效性上也沒(méi)有凸顯出優(yōu)勢(shì)。

南京市我愛(ài)我家（000560）房產(chǎn)中介小郝告訴記者：“辦理二手房‘帶押過(guò)戶(hù)’業(yè)務(wù)需滿(mǎn)足購(gòu)房者名下僅有一套住房有貸款才行，不然的話無(wú)法辦理?！睋?jù)小郝所知，雖然原則上所有銀行都可以辦理二手房“帶押過(guò)戶(hù)”業(yè)務(wù)，但他們目前僅得到建行明確回復(fù)可以辦理，并且因?yàn)槿狈ο嚓P(guān)經(jīng)驗(yàn)和清晰的業(yè)務(wù)辦理流程，他們中介方目前并不會(huì)向客戶(hù)主動(dòng)提及“帶押過(guò)戶(hù)”這項(xiàng)新業(yè)務(wù)

南京中環(huán)地產(chǎn)二手房中介李中濤告訴記者，二手房“帶押過(guò)戶(hù)”硬性要求相對(duì)較多，購(gòu)房需純商貸；買(mǎi)賣(mài)雙方必須在同一家銀行貸款；雙方貸款發(fā)生后才會(huì)為賣(mài)方房貸結(jié)息。李中濤還表示，就南京而言，辦理二手房“帶押過(guò)戶(hù)”不收費(fèi)，但是耗時(shí)較長(zhǎng)，甚至超過(guò)了不做“帶押過(guò)戶(hù)”。潘景也表示了自己的擔(dān)心，他認(rèn)為“帶押過(guò)戶(hù)”存在一定的操作難度，當(dāng)前的操作類(lèi)似直接更改貸款人，很容易導(dǎo)致債權(quán)人界定不清晰的問(wèn)題。此外，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，還存在抵押權(quán)受到威脅的風(fēng)險(xiǎn)，二手房作為抵押物，在轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，可能面臨新的買(mǎi)受人拒不配合的問(wèn)題，將導(dǎo)致銀行難以順利實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。

朱濤認(rèn)為，盡管“帶押過(guò)戶(hù)”還存在部分問(wèn)題，但其切實(shí)提高了二手房交易的便捷度，能夠在一定程度上助力房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇。對(duì)于“帶押過(guò)戶(hù)”實(shí)施過(guò)程中面臨的風(fēng)險(xiǎn)，省內(nèi)城市可以借鑒一下國(guó)內(nèi)其他“先行者”的經(jīng)驗(yàn)。比如，深圳坪山區(qū)司法局提出了“公證提存+免贖樓帶押過(guò)戶(hù)”模式；廣州市相關(guān)文件則針對(duì)跨行間“帶押過(guò)戶(hù)”，可能導(dǎo)致的銀行抵押權(quán)落空、交易未達(dá)成的風(fēng)險(xiǎn)，建議引入擔(dān)?；蚬C等第三方機(jī)構(gòu)，確保資金安全，防控業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；濟(jì)南市“帶押過(guò)戶(hù)”涵蓋公積金貸款、同行貸款和跨行貸款等類(lèi)型，能夠?qū)崿F(xiàn)銀行貸款審批、抵押放款及二手房轉(zhuǎn)移登記、抵押注銷(xiāo)等各環(huán)節(jié)的無(wú)縫連接。建設(shè)銀行南京分行住房金融業(yè)務(wù)部經(jīng)理黎興亞也建議，針對(duì)二手房“帶押過(guò)戶(hù)”可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，建議雙方盡量使用政府有關(guān)部門(mén)或銀行開(kāi)設(shè)的資金監(jiān)管賬戶(hù)作為交易賬戶(hù)，防止交易資金挪用和其他債務(wù)劃扣等情況產(chǎn)生，以保障交易資金的安全。同時(shí)，房屋交易盡量選擇有牌照的正規(guī)中介公司、擔(dān)保公司進(jìn)行交易，避免出現(xiàn)不法分子假冒銀行、業(yè)主騙取房屋首付款等經(jīng)濟(jì)損失。

關(guān)鍵詞： 交易市場(chǎng)