3月30日，保利發(fā)展（600048）公布了2022年年報。2022年，房地產市場迎來深度調整，各大房地產企業(yè)的經(jīng)營面臨重重考驗。在此背景下，保利發(fā)展的經(jīng)營仍然保持穩(wěn)健，2022年公司實現(xiàn)營業(yè)收入2811億元，凈利潤183億元。

作為頭部房企，保利發(fā)展憑借穩(wěn)健的經(jīng)營風格，實現(xiàn)了多項指標的逆勢提升。財報顯示，保利發(fā)展2022年實現(xiàn)簽約金額4573億元，排名升至全行業(yè)第二。公司市場占有率達到3.4%，已連續(xù)7年提升。

【資料圖】

房企的負債情況是市場最為關心的問題。2022年，保利發(fā)展一方面強化經(jīng)營現(xiàn)金流管理，一方面積極拓寬融資渠道。在實現(xiàn)負債結構優(yōu)化的同時，公司的融資成本也持續(xù)下降，為公司的進一步穩(wěn)健經(jīng)營打下堅實的基礎。

進入2023年，房地產復蘇勢頭明顯。今年前兩月，保利發(fā)展簽約面積、簽約金額均出現(xiàn)兩位數(shù)增長，公司銷售規(guī)模躍居行業(yè)第一。保利發(fā)展一貫的穩(wěn)健經(jīng)營風格，展現(xiàn)出了穿越周期的力量，并有望幫助公司在接下來的回暖中繼續(xù)保持“領跑”優(yōu)勢。

市占率穩(wěn)步提升，城市深耕效果突出

公開數(shù)據(jù)顯示，2022年國內商品房銷售面積和銷售金額同比均出現(xiàn)兩位數(shù)的下滑。其中商品房銷售面積約13.58億平方米，比上年下降24.3%；商品房銷售額約13.33萬億元，下降26.7%，其中住宅銷售額下降28.3%。

面對房地產市場的波動，保利發(fā)展經(jīng)營保持穩(wěn)健。年報顯示，2022年公司克服行業(yè)下行壓力，實現(xiàn)簽約金額4573.01億元，排名升至行業(yè)第二，按銷售金額口徑（公司銷售金額/全國銷售金額）市場占有率為3.4%，已連續(xù)7年提升。

具體到城市來看，保利發(fā)展近年來始終聚焦于核心城市及城市群，深耕國家重點發(fā)展區(qū)域，助力國家新型城鎮(zhèn)化建設。2022年，保利發(fā)展城市深耕效果進一步顯現(xiàn)。

公司38個核心城市銷售貢獻為86%，同比提升8個百分點。尤其是珠三角、長三角區(qū)域的簽約銷售占比達56%，同比提升3個百分點。據(jù)統(tǒng)計，公司在26個城市銷售排名第一，在51個城市銷售排名前三，分別較2021年增加8、9個。

實際上，根據(jù)克而瑞最新數(shù)據(jù)，今年1-2月，保利發(fā)展全口徑銷售額635億元，超過萬科的573億元和碧桂園的562億元，成為全行業(yè)第一。

銷售規(guī)模保持穩(wěn)健的同時，保利也始終關注發(fā)展的質量。這在公司業(yè)務拓展的節(jié)奏和城市布局上表現(xiàn)明顯。

年報顯示，2022年，保利發(fā)展準備把握行業(yè)形勢，保持投資定力，結合銷售情況靈活調整投資強度，全年新拓展金額1613億元。尤其是在城市分化持續(xù)、有效市場邊界收縮的趨勢下，保利發(fā)展更加聚焦對“核心城市+城市群”的深耕，提升拓展的質量。2022年，保利發(fā)展在38個核心城市的拓展金額占比達到98%。

一直以來，保利始終堅持商品住宅開發(fā)為主，適度發(fā)展持有經(jīng)營性物業(yè)的模式。2022年，這一戰(zhàn)略得到進一步貫徹。公司新增住宅貨量占比93%，同比提升了8個百分點。

在業(yè)務拓展方面，保利發(fā)展年報中還有一個小細節(jié)值得關注。2022年下半年，公司拓展金額1007億元，占全年拓展金額的比重達62%。

這表明，保利在充分研判重點城市供地節(jié)奏的基礎上，準確把握住了2022年下半年土地市場競爭環(huán)境改善、供地量增加，競爭度減弱的機會。體現(xiàn)了公司對房地產市場趨勢和走向的精準研判能力。

資產負債結構優(yōu)化，融資渠道保持暢通

積極降低負債化解風險，是當下房企的重要任務。良好的資產負債結構，也是房企穩(wěn)健經(jīng)營和自身實力的體現(xiàn)。在這方面，保利發(fā)展表現(xiàn)優(yōu)秀。

年報顯示，2022年保利發(fā)展各項指標均符合“三道紅線”中綠檔企業(yè)標準。目前公司一年內到期的債務占有息負債比重為21%，較上一年度進一步優(yōu)化。截至2022年年底，保利發(fā)展流動比例為1.54。

在行業(yè)流動性承壓的大背景下，保利發(fā)展資產負債結構保持穩(wěn)健，一方面得益于公司積極采取的“開源節(jié)流”措施，另一方面與公司強大的融資能力密切相關。

年報顯示，2022年保利發(fā)展強化了現(xiàn)金流管理，加強資金回籠管控，公司的銷售回籠率93.4%，連續(xù)4年超93%。在投資方面，保利發(fā)展去年以資金平衡為導向，靈活調整投資和開工節(jié)奏，表現(xiàn)出了優(yōu)秀的現(xiàn)金流管理能力。

截至2022年年底，保利發(fā)展在手資金達到1765億元，公司的經(jīng)營彈性空間依然充裕。保利發(fā)展表示，公司做好了“隨時捕捉市場機會的準備”。

在動蕩的市場環(huán)境下，良好的融資能力也是房企穩(wěn)健發(fā)展的重要保障。作為高信用房企的代表，保利發(fā)展始終保持融資渠道通暢、資金成本在過去一年甚至有所下降。

年報顯示，2022年，保利發(fā)展充分發(fā)揮央企龍頭及穩(wěn)健經(jīng)營優(yōu)勢，把握直接融資市場機會，提升了直接融資比重，2022年內，保利發(fā)展累計發(fā)行公司債113億元、中期票據(jù)150億元，直接融資占存量有息負債比重為18%。

從政策層面來看，2022年11月起，金融支持房地產的措施密集出臺，信貸、債券、股權“三箭齊發(fā)”。尤其是證監(jiān)會明確恢復上市房企和涉房上市公司再融資，允許上市房企非公開方式再融資，引導募集資金用于政策支持的房地產業(yè)務。

2023年1月，人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開主要銀行信貸工作座談會指出，要有效防范化解優(yōu)質頭部房企風險，實施改善優(yōu)質房企資產負債表計劃，聚焦系統(tǒng)重要性優(yōu)質房企，引導優(yōu)質房企資產負債表回歸安全區(qū)間。

在此背景下，保利發(fā)展也積極響應優(yōu)化資產負債表計劃，推進股權融資。2022年11月底融資“三支箭”推出以來，公司積極把握窗口機會，于12月啟動股權再融資項目，并于2023年2月末按照最新注冊制要求提交至上交所審核。

從融資成本來看，保利發(fā)展優(yōu)勢明顯。2022年，保利發(fā)展發(fā)行的公司債、中票發(fā)行利率多次為同期同行最低，平均融資成本僅2.9%。截至2022年末，保利發(fā)展有息負債規(guī)模為3813億元，綜合融資成本3.92%，較去年末下降54個基點。

堅持長期主義，保持戰(zhàn)略定力

2023年，房地產市場熱度持續(xù)回升。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年2月，70城新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比漲0.3%，這是自2021年9月以來漲幅首次轉正；70城新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲城市也增至55個，創(chuàng)下近兩年來新高。

房企的銷售也在回暖。保利發(fā)展此前公布的數(shù)據(jù)顯示，2023年2月公司實現(xiàn)簽約面積203.41萬平方米，同比增加35.51%；實現(xiàn)簽約金額342.84億元，同比增加42.98%。

而2023年1-2月，公司簽約面積387.35萬平方米同比增加15.33%，簽約金額638.29億元，同比增加22.09%。不論是簽約面積還是金額，保利發(fā)展的增速均高于市場整體水平。

能夠“比市場跑得更快”，不僅得益于保利發(fā)展過去秉承的穩(wěn)健發(fā)展理念，更得益于公司一直保持的戰(zhàn)略定力和長期主義經(jīng)營風格。

保利發(fā)展在成立之初，即前瞻性地確立了以房地產開發(fā)為主業(yè)，并在行業(yè)波動中，保持戰(zhàn)略定力，堅持普通住宅開發(fā)和核心城市深耕的經(jīng)營戰(zhàn)略。

多年來，公司牢牢地把握住中國城鎮(zhèn)化進程及行業(yè)發(fā)展機遇，準確理解并把握行業(yè)發(fā)展動向，確保公司發(fā)展方向和國家產業(yè)方向高度契合，戰(zhàn)略方向始終未曾動搖。

以2022年為例，除了拓展商業(yè)住宅項目，保利發(fā)展還積極響應“租售并舉”住房體系要求，通過公開市場拿地、項目合作等方式，獲取了福州、上海等地的保障房項目。

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年底，保利發(fā)展已累計開發(fā)保障性住房、共有產權房等超千萬平方米；公司自持長租公寓總投資達300億元以上。此外，保利發(fā)展還積極參與城市更新建設。目前，保利發(fā)展參與的城市更新、綜合運營等項目已超過140個。

近年來，房地產行業(yè)進入新的發(fā)展階段。保利發(fā)展也不斷豐富戰(zhàn)略內涵，致力于打造具有卓越競爭力的“不動產生態(tài)平臺”戰(zhàn)略定位。

目前，保利發(fā)展以不動產投資開發(fā)為原點，構建了物業(yè)服務、經(jīng)紀代理、資產運營、不動產金融等全產業(yè)鏈布局，形成了以地產資源帶動產業(yè)發(fā)展，以產業(yè)協(xié)同服務開發(fā)主業(yè)的良性循環(huán)。

房地產市場周期波動下，房企既要“變”也要“不變”。既要不斷根據(jù)市場狀況進行自我創(chuàng)新與突破，也要有堅守長期主義和高瞻遠矚的戰(zhàn)略定力，才能克服行業(yè)波動，實現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展。

如同不久前保利發(fā)展在《2022-2023年房地產行業(yè)白皮書》中所說的一樣，低水平重復建設和單純數(shù)量擴張沒有出路，房企必須堅持長期主義導向，通過體系化建設提高綜合競爭力，才能實現(xiàn)長期持續(xù)健康發(fā)展。

組織架構優(yōu)勢凸顯追求更高質量發(fā)展

優(yōu)秀的組織和管理能力，一直保利發(fā)展的突出優(yōu)勢。

近年來，地產行業(yè)形勢不斷變化。保利發(fā)展通過多次調整組織結構，積極適應行業(yè)形勢變化和戰(zhàn)略發(fā)展需要，提升組織運行效率。

2021年年底，保利發(fā)展按照“向內挖潛，不斷優(yōu)化”的原則，對管理架構進行了較大調整。具體措施包括總部業(yè)務流程再造、區(qū)域組織裂變、建立共享中臺等。從2022年的經(jīng)營成果來看，保利發(fā)展此次組織結構調整取得了良好效果。

2023年，房地產行業(yè)發(fā)展進入新階段。今年年初，保利發(fā)展又完成新一輪人事及組織架構調整。具體包括新設立10個專務類崗位，地產平臺公司董事長任命數(shù)量增加至22位，總部3位副總經(jīng)理直接擔任華東、華南區(qū)域子公司董事長等。

此次調整也是基于保利發(fā)展目前的戰(zhàn)略發(fā)展、體系化建設和各區(qū)域的經(jīng)營需要。選派的均是具有多元市場、多種業(yè)態(tài)作戰(zhàn)經(jīng)驗的一把手。此次調整也表明，公司的發(fā)展重心已經(jīng)從注重速度轉向了注重質量。

另外，在公司地產板塊的管理架構上，相比大部分房企所實行的“總部-大區(qū)-子公司”三級管理架構，保利發(fā)展是TOP5房企中唯一始終維持“總部-子公司”兩級架構管理的公司，總部直管30多個地產平臺公司。

這種組織架構的優(yōu)勢相當明顯，使得保利發(fā)展無論是在過去還是行業(yè)深度調整期的當下，都能夠確保公司理念的深度傳導和上下步調的統(tǒng)一，提升決策效率和管理效能，進一步防范化解經(jīng)營風險。

事實上，近年來“高質量發(fā)展”一詞頻頻被保利發(fā)展提起。從品牌力、產品力等方面來看，保利高質量發(fā)展的成績也的確有目共睹。

在近日公布的“2023中國房地產百強企業(yè)”榜單中，保利發(fā)展首次登上榜首。保利發(fā)展還在年度社會責任感企業(yè)、年度城市更新優(yōu)秀企業(yè)、融資能力等多個含金量十足的榜單中名列第一；在盈利性、規(guī)模性等榜單中名列前三。

保利發(fā)展不久前在白皮書中表示，當前，房地產行業(yè)正處在由“規(guī)模擴張”轉向“高質量發(fā)展”的關鍵時期。房企需要保持“質的有效提升和量的合理增長”，持續(xù)提高精益管理能力，全面升級和優(yōu)化開發(fā)模式。

在保利發(fā)展看來，高質量發(fā)展的房企要具備資產運營、資本運作等核心能力，從單純“重開發(fā)”“重銷售”向“重運營”“重體驗”轉變。

從保利發(fā)展自身的情況來看，近年來，公司對于產品品質的追求不斷提升，在許多項目中，保利對于居住空間、社區(qū)環(huán)境、配套服務等都提出了更高的標準和要求。保利發(fā)展對居住品質、人居體驗的掌控已經(jīng)有口皆碑。

在去年年底的發(fā)布的“2022中國房地產企業(yè)產品力TOP100”榜單中，保利發(fā)展斬獲多個獎項。其開發(fā)的保利招商·海珠天珺項目被評為“2022年全國十大高端作品”之首，保利和悅濱江則被評為“2022年全國十大品質作品”之首。

可以說，不論從何種維度來看，保利在高質量發(fā)展的賽道上都已經(jīng)處于領跑位置。

相關公司：保利發(fā)展sh600048

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