2020年度業(yè)績會上，以龍頭房企領(lǐng)銜的多家房企均重點提到了多元化業(yè)務(wù)。

碧桂園首次表態(tài)機器人業(yè)務(wù)有信心明年實現(xiàn)盈利;萬科著重提到了旗下城市更新業(yè)務(wù);恒大表示，目前恒大正在走出房地產(chǎn)業(yè)的單一性，向著“多元產(chǎn)業(yè)+數(shù)字科技”完成轉(zhuǎn)型。

房企多元化戰(zhàn)略的重要性，還體現(xiàn)在了“更名”上。2020年以來，世茂集團、禹洲集團、龍光集團均將企業(yè)名稱“去地產(chǎn)化”，存量時代，顯示出房企對于自身定位和發(fā)展策略轉(zhuǎn)變的考量。

那么，經(jīng)過幾年探索，房企多元化進展如何?根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)(截至4月12日)，2020年，TOP50房企多元化發(fā)展呈現(xiàn)兩極分化，其中，新城、龍光以及招商多元化收入占比均超20%，位列榜單前三。祥生、建發(fā)、中梁和遠洋排名墊底，占比僅為百分之零點幾。龍頭房企盡管聲量強勁，但碧萬恒融，僅有融創(chuàng)比例超過了5%。

近四年表現(xiàn)“割裂”，新城控股(601155,股吧)位居榜首

和訊房產(chǎn)觀察，TOP50房企，多元化收入占比與公司在房地產(chǎn)業(yè)的排名并無關(guān)系，在多元化收入占比前十的公司中，房地產(chǎn)業(yè)績排名前十到四十名者均有出現(xiàn)。排名數(shù)據(jù)十分割裂，新城控股、龍光集團和招商蛇口(001979,股吧)組成了第一梯隊，多元化收入占比超過20%;第二梯隊為六家公司，多元化比例超過10%;其余多數(shù)企業(yè)為第三梯隊，比例在10%以下，大部分房企的多元化收入比例在5%左右。

而同一梯隊中，緊臨企業(yè)收入占比差距并不明顯，比如，第一名新城控股超過第二名龍光集團近6%，第三名招商蛇口超過第四名時代中國近6.5%，這是相鄰排名中最大的百分比差距。而其他相鄰公司的排名中多元化占比則十分相近，都在2%以內(nèi)。

多元化收入占比，前三甲有何突出優(yōu)勢?首先，新城控股在于旗下商業(yè)地產(chǎn)吾悅廣場發(fā)展迅速。2020年，在行業(yè)普遍承壓情況下，新城控股商業(yè)運營總收入增長至57.21億元，其中吾悅廣場商業(yè)運營總收入增長至56.7億元，超額完成55億元租金的目標，同比上漲超過30%。

新城控股董事長王曉松就曾強調(diào)，新城未來第3個15年發(fā)展的利潤將主要來自于商業(yè)管理。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，超九成房企布局了商業(yè)地產(chǎn)及運營板塊。商業(yè)穩(wěn)定的現(xiàn)金流、利潤以及強抗周期性成為房企選擇的主要原因。

招商蛇口得益于園區(qū)開發(fā)也實現(xiàn)了快速發(fā)展。2020年實現(xiàn)營業(yè)收入1296.21億元，同比增長32.71%，其中社區(qū)開發(fā)與運營業(yè)務(wù)實現(xiàn)收入1012.57億元，同比增長19.75%;園區(qū)開發(fā)與運營業(yè)務(wù)實現(xiàn)收入282.30億元，同比增長126.28%。增速明顯，助力多元化快速發(fā)展。

事實上，時間線拉長到更長，開發(fā)商的多元化業(yè)務(wù)早已開始布局，但2017年-2019年中多元化也呈現(xiàn)了極端的兩極分化。

2017年多元收入占比第一名為綠地比例為48.19%，第二名為中南建設(shè)(000961,股吧)比例為37.85%，兩者相差近10%，而第三名為金茂比例為13.53%，差距更加明顯。

2018年依然延續(xù)2017年的趨勢，第一名綠地的比例上升到了53.7%，第二名中南建設(shè)為38.45%，第三名遠洋為14.31%，梯隊之間的門檻依然十分巨大。

2019年在數(shù)量上出現(xiàn)了變化，過去兩年中第一梯隊占比近百分之五十的公司只有一家，在2019年變?yōu)閮杉?，除綠地外，新城控股多元化收入占比也超過了百分之五十。

難掩多元收入占比較低事實?

從2020年成績單看，龍頭房企多元化均有突破性。

像萬科多元化增速已開始趕超地產(chǎn)業(yè)務(wù)。過去，萬科主業(yè)增速放緩，甚至淪為個位數(shù)增速，一直備受質(zhì)疑。但2020年，萬科多元化增速超過了主業(yè)增速，這不失為一大驚喜。?

數(shù)據(jù)顯示，租賃住宅，萬科旗下集中式長租公寓品牌泊寓2020年營收25.4億元，同比增72.33%;物業(yè)服務(wù)，萬物云營收182.04億元，同比增27.36%;物流倉儲，萬科旗下萬緯物流2020年管理項目營收18.7億元，同比增37%。其中，高標庫和冷庫收入同比分別增長29%和60%。相比之下，地產(chǎn)主業(yè)增速不及多元化業(yè)務(wù)。2020年萬科銷售金額約7041.46億元，同比增長11.6%。

盡管如此，仍掩蓋不了一個事實。龍頭多元化收入占比在TOP50中的排名較為靠后，除融創(chuàng)在2020年多元化收入占比超過了5%外，其余三位龍頭企業(yè)均未能突破5%這一比例。且近四年間，每一年該數(shù)據(jù)變化并不大。

盡管對于龍頭房企來說，因其綜合能力相交于規(guī)模較小的企業(yè)來說更為強勁，發(fā)展多元化支撐點較為厚實，但在變化莫測的外部環(huán)境加持下，試錯時間變得似乎越來越昂貴，所以盡快使多元化成體系成規(guī)模成勢力且盡快能貢獻收入，恐怕他們變得更為迫切。

而從龍頭房企多元化在去年的舉動來看，也能體現(xiàn)出他們的迫切和焦慮心態(tài)。比如，2019年初萬科曾喊出活下去，要求收斂聚焦，鞏固提升基本盤，對于多元業(yè)務(wù)修剪枝葉，進行階段性的總結(jié)和調(diào)整。

在2020年年底，“冰雪事業(yè)部”就消失不見了，被并入到了新設(shè)的部門。12月24日，萬科集團合伙人兼原冰雪事業(yè)部(BU)首席合伙人丁長峰還在朋友圈發(fā)文稱：經(jīng)過3個月的籌備，集團正式發(fā)文成立了萬科酒店及度假事業(yè)部，原冰雪事業(yè)部并入新的BU。又是萬里長征，前面一樣有雪山草地要過。

業(yè)務(wù)拆分上市成功路徑難復(fù)制

如果說，過去房企多元化確實在為企業(yè)尋求第二條增長曲線探尋路徑，但在近兩年來調(diào)控政策頻發(fā)，融資渠道收窄背景下，房企們的多元化目的似乎也開始有所轉(zhuǎn)向：即拆分上市，登陸資本市場，探尋融資路徑渠道。

也就是說，當下開發(fā)商重提多元化，更多的是處于收攏資金提高流動性。但這條路好走嗎?

當下，物業(yè)股總市值越過萬億門檻，港股物業(yè)板塊平均市盈率31.7倍，遠高于港股主板的市盈率(12倍)。雖然整體火熱，但拆分后表現(xiàn)則兩級分化，頭部房企拆分的物業(yè)公司由于母公司規(guī)模，在管面積存在優(yōu)勢，增速也存在優(yōu)勢。

另一方面，小型物業(yè)公司似乎難以享受到這種紅利，上市即破發(fā)的現(xiàn)象屢屢發(fā)生，以至于后來企業(yè)上市腳步似乎也變得不再那么迫切，且還在醞釀如何講好一個新的資本故事。

“從2020年成交量來看，約有64%的物業(yè)股成交量低于板塊均值，市場流動性偏弱，因此未來物業(yè)板塊的增長速度會放緩。”第一太平戴維斯華北區(qū)估價部負責人、高級董事胡建明向和訊房產(chǎn)表示。

除物管板塊外，開發(fā)商還躍躍欲試計劃拆分出商業(yè)、代建、綠色智慧家居、文旅等板塊上市，綠城中國、中國奧園、雅居樂都對旗下子業(yè)務(wù)進行分拆上市。

不過，針對子板塊分拆上市，克而瑞認為，各細分領(lǐng)域都有效仿難度。

以代建為例，在代建領(lǐng)域具有先發(fā)優(yōu)勢的房企，效仿綠城管理的難度很大：一方面，走通這一商業(yè)模式，需要具備較強的項目管控能力和較高的品牌溢價，綠城多年深耕代建領(lǐng)域，已建立了規(guī)模效應(yīng)。另一方面，綠城的商業(yè)代建業(yè)務(wù)委托方主要是中小型房企，在行業(yè)集中度不斷提高的趨勢下，行業(yè)未來的市場空間或?qū)⑹芟蕖?/p>

關(guān)鍵詞： 房企 多元化